近年来，随着“房住不炒”政策的逐渐深化，对于住房租赁市场的政策倾斜也愈发明确。公租房、保障性租赁住房和一批以盈利为导向的市场化长租公寓如雨后春笋般萌发。如今，长租公寓已经经历过较为深度的洗牌和市场沉淀，盈利模式也日益成型。

　　仲量联行数据显示，开业6个月以上门店的平均入住率可达89%～95%；从经营的角度看，长租公寓和传统酒店、服务式公寓产品具有相似性，都是现金流导向的产品。而不同点在于，长租公寓去掉了其他两类业态的多数配套功能，只保留运营利润率最高的客房部门，降低了整体运营成本，提高了回报率。

　　长租公寓重资产运营方表示，长租行业成本回收周期较长，因此单个项目的坪效便成为运营方的“必争之地”，大城市较核心区位的项目尤甚。位于核心区位的长租公寓产品，在合理定位范围内，会尽量优化单房面积，增加客房数量，提高经营坪效。

　　仲量联行方面表示，结合投资运营角度来看，长租公寓品牌中大致可分为四类：中介系、房企系、酒店系和基金系。其中，中介系拥有获客渠道优势。有华南地区长租公寓运营者对记者表示，这种天然的获客优势不仅体现在长租公寓头部品牌，一些从事中介起家的中小型长租公寓品牌同样能够获得不错的收益。此外，具有中介背景的长租公寓在项目选址上的敏锐度也相对较高。

　　此外，仲量联行方面提及，房企系长租公寓在物业开发经验和建造成本方面具备优势，但面临拿地指标和土地性质的要求；酒店系则善于依托长期运营管理经验、经营成本管控、专属销售渠道等优势，调整打造适合长租公寓的运管模式。

　　而基金系则对回报率要求较高，倾向于通过对核心区位的物业翻新改造获得价值增值，控制投资规模，布局产品完整的生命周期，最终实现退出获益。此类项目位置优越，产品多具有设计感，租金议价能力强。类似造价水平的中高端酒店运营毛利率大概在30%到40%，而长租公寓的这一数值则可能达到70%到80%。

　　仲量联行发布的长租公寓报告显示，投资人现阶段关注的长租公寓投资市场依然聚焦在上海、北京、深圳及杭州等一线和新一线城市，重资产扩张模式正渐渐成为主流。

　　而在重资产扩张模式中，目前大部分的投资人(90%)都在考虑采用存量资产改造模式。据记者此前了解，重资产投入的长租公寓目前退出通道较为完善，市场的火热境况下，广州、深圳等一线城市长租公寓市场收并购行为也相当活跃。

仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人表示：“随着国内长租公寓市场逐渐成熟，其空置风险将更低、资产表现也将更趋于稳定，预计资本化率会继续向办公楼等传统商业资产靠拢。”