城市进入存量时代，“非改租”将在住房租赁领域发挥愈加重要的作用。非改租，随着相关利好政策的不断发布，已经成为住房租赁市场中多渠道增加供给的重要方式之一，在如今大城市逐渐进入存量时代的背景下受到了更多的关注。

　　但相较于新建租赁住房，一些“非改租”项目往往受限于物业条件和企业改造能力的影响，难以满足住户追求品质生活的需求。“非改租”的道路应该走向何方?

　　顶层设计打通“非改租”任督二脉

　　“非改租”严格来说并不是什么新事物，早在8、9年前就已经在深圳等地零星出现“工改租”;而“商改租”在2016年国家启动租售并举的国办发39号文里面就已经被提出了。

　　 但总体来说，地方政府之前对于“非改租”还是持谨慎的态度，最大的原因可能是怕扰乱了固有的土地性质体系。

然而，近年来结构性失衡导致几乎所有的城市都存在商办、产业用地供应过剩的情况，出现资产“空心化”、空置率偏高的问题。另一方面，持续的城镇化进程令流动人口规模不断扩大，大城市租房需求日益增长，住房矛盾日益突出。

　　“非改租”的推动则将两者的矛盾和需求进行了有效的对接。广州在2017年7月率先提出“商改租”：允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，经规划行政主管部门批准改建后的住房，土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

随后，北京、深圳、厦门、南京、青岛等各大城市纷纷出台“商改租”、“非改租”政策，允许将旅馆、酒店、商业办公楼、厂房、仓库等非住宅物业改建成租赁住房，既能缓解城市住房问题，又能促进存量资产盘活。

　　广州作为最早允许“商改租”的城市，其各种配套政策和监管措施也一直走在全国前列。

　　“非改租”要有城市核心资源加持

　　为什么很多人都觉得大城市租房难?其中的一大原因就是供需错配问题。根据58同城和安居客发布的《2022春节返城租房调查报告》显示，租房时租客对于房源周边的交通情况及房源所处的地理位置最看重，选择这两项的租客占比分别为 62.7%及 60.2%。

但商业、产业聚集区和交通枢纽等租赁需求旺盛区域的房源供应严重不足，更不用说最抢手的小户型房源。而仔细查看“非改租”相关政策的时候会发现，很多城市对于“非改租”的选址都有交通便捷、生产生活便利等等要求。

　　因此，优质的“非改租”不仅能够增加租赁房源供给，而且还能在供应结构上起到正向调节作用。

　　“非改租”需要长租企业专业化能力注入

　　解决了政策问题，解决了选址问题，剩下的就是如何解决“非改租”项目自身物业条件所带来的限制。通过“非改租”增加市场供应的同时，确保“非改租”的合规性、舒适性、私密性，保障新市民、青年人的“高品质”居住需求，显得更为重要。

　　从改造前的合法性权属评估与空间功能的合理性规划，到改造各阶段的安全施工，到后面的验收环节，再到最后的持续运营，都需要专业化企业的能力注入。